老厂房的再生之道与转型策略 -凯时人生就是博首页浏览数:155次
培训背景在经历投资驱动和增量发展为主的阶段后，面对城市发展空间有限，土地价值的边际回报率递减，新增建设用地指标受到政策刚性约束等实际问题，以内涵提升为重点的存量型规划与设计，已势在必行。 老厂房的改造与更新，代表了再循环的理念和再生的设计开发模式，包含产业升级、多业态规划、社区共融，以及创意所带动的商业运营模式等诸多因素。本次“老厂房的再生之道与转型策略”专题实战培训旨在从老厂房改造亟待解决的问题出发，对准商机，输送行之有效的凯时人生就是博首页的解决方案、实施路径与参考指南。 此次培训面向政府、地产开发、园区业主、商业运营、投融资机构以及规划设计领域的负责人，通过各领域权威专家的知名实操案例解析，化衰落的老厂房为神奇，从而优化地区产业结构，辐射并带动城市的转型升级。 为什么要做老厂房改造？
闸北区江场西路220号的老厂房改造项目，自2012年以来经历了厂区的整体规划和改建，先后投资数千万元，试图升级为“国家级市北高新园区的一个亮点”。如今，工程将竣工，招商工作也顺利，只待开业，但这一老厂房的投资商却意外地收到了“园区内存在违法建筑”的通知，要求暂停一切施工，并进行整改…… “老厂房再生与转型”实战培训 从问题出发，并对准商机 直击难题命脉 得到凯时人生就是博首页的解决方案 培训安排 时 间：2015年4月18日-19日，2天实战培训 地 点：西安老钢厂设计创意产业园—华清堂（西安新城区幸福南路109号） 培训对象： ø 各地方政府的城市规划、建设工程等相关部门领导； 培训价值收获 一、科学解读老厂房改造的规范标准和各类“违章建筑”隐患 • 哪些新增建筑属于违章建筑 • 界定保留与拆除的范畴 • 容积率和绿化率的界定 二、制定合理有效的开发程序 • 剖析老厂区改造项目开发周期长、报建程序繁杂、产权关系复杂等制约性现状 • 破解用地、规划、建管、消防、卫生、环保、竣工验收、办证等诸多审批程序中的难点 • 提出开发程序各环节的解决之道 三、建立行之有效的开发投资方案与经济模型 • 选择老厂房的技巧 • 以土地开发权分享为基本原则的开发投资方案与经济模型 四、以规划设计有创造性地重塑再生空间的价值 • 解读政策设计与规划过程中的各方博弈 • 规划师和建筑师通过先进理念和实践经验，以开放性思维，从设计、技术等多维度提出创造性解决思路 五、产业创新发展模式 • 老厂房改造的园区如何摆脱企业“房东式”的集聚，实现产业的聚集 • 量身把脉老工业区转型的产业布局、吸引产业方式及建立产业关联度的可行性策略 六、园区经营方式 • 解析中长期运营的价值增值和业态本身的生命力如何成为决定老厂房改造升级的核心因素 • 实战案例解读以创意商业为驱动的园区经营之道 培训精华 资深导师黄金组合 （导师名单还在不断更新中，将以最终确认为准） 刘伯英 邓刚 丁平 john thompson 康文玲 jos roijmans 实战案例 深度解析 上海红坊 上海m50 北京亮点55 伦敦巴特西老电厂改造 台湾华山1914 荷兰智慧港 strijp-s 模块一：老厂房改造的理论基础与规范标准 （一）建立工业遗产保护的理论体系 （二）工业资源再生的类型学研究 （三）欧洲老厂房改造与再生之路：保护与再利用的策略和方法 （四）标准解读以及如何规避老厂房改造中的各种问题（如避免成为违章建筑，等） 当前失去生产功能的旧工业厂房改造再利用是建筑改造再利用的重要组成部分。在欧美发达国家，工业遗产的改造利用已经走过了早期的探索和实践阶段，进入到了一个相对成熟的发展阶段。而对于我国来说，则刚刚进入到一个由自发上升到理性规范的自觉认知过程。在这一过程中，研究和探讨老厂房改造的理论基础和规范标准是进行改造的前提条件，它决定了所应用的方式方法、空间布局特征和发展趋向等，进而有利于人们因地制宜地根据每一老工业资源的历史和未来前景加速推进产业的升级改造，指导当前老厂房改造的科学开发，避免形成新的浪费，最终实现城市产业与空间的整体改善。 模块二：老厂房改造的规划设计与开发流程 （一）寻找合适的老厂房并对其进行合理定位 （二）针对开发流程难点的“菜单式”改造模式与投资回报／利益分享方案 （三）老厂房集中片区和地块规划控制与引导的规划策略 （四）特色建筑空间的设计原则与策略 老厂房的改造利用有多种形式，如创意产业园区、工业博物馆和美术馆、设计精品型酒店等，需要根据老厂房的历史价值、特点和风貌，在研究合理定位的基础上进行改造，有助于对其集中保护、统一规划和管理，也有利于独特产业群的发展。其中，土地开发权分享是老厂房改造的核心，即政府与土地使用权人分享土地再开发权，进而优化他们之间的利益关系，在此基础上进行政策设计，包括改造用途的限定，提供“菜单式”的改造模式和利益分享方案，提出旧厂房片区和地块规划控制与引导的规划策略。 模块三：以老工业区改造为代表的再生项目的商业模式与商业运营详解 （一）如何选择适应园区发展的产业并形成聚集 （二）再生空间的创意内容与商业策略 （三）如何运用招商自营双模式，降低资金风险，维护园区良性业态 老工业区的改造需要根据我国各个地区的文化特质，将区域文化产品形象的象征意义与文化特质交织在一起，形成一定规模的、具有地方资源特色的产业集聚，尤其是具有特定时代特征或文化起源的集聚。通过引入文化创意产业，创造性地发展特色盈利模式和管理方式，以新的产业结构来提升闲置空间的建筑功能、区域形态和文脉价值，探索当下总体发展轨迹与区域发展走势，在发展文化创意产业的同时，使已经衰败的闲置空间得以再生，并带动周边产业的创新发展，形成整个地区良性发展的业态，从而创造更大的经济价值与投资回报。 金牌讲师 ——老厂房成功改造与转型的“实战操盘手” 讲师一：刘伯英 清华大学建筑学院副教授，清控人居遗产研究院副院长，北京华清安地建筑设计事务所有限公司首席建筑师，中国文物学会工业遗产学术委员会会长，中国建筑学会理事，中国建筑学会工业建筑遗产学术委员会副主任委员兼秘书长，中国历史文化名城委员会工业遗产学部主任 城市工业用地更新与工业遗产保护领域规划设计专家，主持首钢工业遗址保护区城市设计、北京新华印刷厂改造设计、四川什邡穿心店地震工业遗址保护规划、成都宽窄巷更新、长春南广场历史街区保护规划、水井坊历史街区等多个重要项目。 讲师二：邓 刚 上海红坊文化发展有限公司执行董事；水石国际执行董事 成功操盘上海红坊创意产业园、m50等项目，负责从最初的创意策划，到园区规划、开发、改造、设计到招商运营等全过程。 讲师三：丁平 亮点设计中心董事长，英国莱亭迪赛灯光设计合作者事务所执行董事 成功操盘北京亮点55设计创意产业园，负责从拿地、项目立项、与政府合作、园区规划设计、开发、改造、招商、运营等全过程。 讲师四：john thompson 巴特西电站项目总规划负责人，全球知名john thompson & partners事务所团队负责人 负责伦敦巴特西发电站及周边地区总体规划和设计管理 讲师五：康文玲 上海赫尔森管理咨询有限公司总经理，台湾华山1914文创园区副总经理，曾任嘉义县文化处处长 成功操盘台湾华山1914文创园的rot运营模式 讲师六： jos roijmans 荷兰埃因霍温 strijp-s 创意产业园常务董事 讲师信息还将继续更新…… 最具参考价值的成功案例 上海红坊创意园区成就城市公共文化生活的创意产业运营平台 上海红坊创意园区位于淮海西路570-588号核心地段，与上海城市雕塑艺术中心融为一体，南邻淮海西路、徐家汇商业中心，西靠虹桥cbd商务区和新华路历史风貌保护区。距轻轨3号线虹桥路站步行不到5分钟，交通便捷、区位优越。虽然地处市中心绝佳地段，却少了淮海中路段步行商业街区的繁华，多了梧桐的掩映，闹中取静。又因处长宁、徐汇、静安三区交界地带，更从区位上兼具了向三方辐射的优势力。红坊商务中心分为a、b、c三个区域。总建筑面积18000平方米，商务办公面积11000平方米。项目内另有2600平方米大型展示厅、1400平方米画廊和2000平方米酒吧、咖啡厅、西餐厅等休闲场所及1000平方米手工作坊。公共区域和局部办公区域顶楼采用全透明玻璃屋顶，以营造一种通透阳光的效果。供暖系统和保温系统使用法国节能新型材料。园区内单元面积从100-4000不等，室内层高3.00-6.00米，其高效率的使用空间（可灵活组合办公空间，大小随心掌控），舒适的层高和卓越的采光，为入驻企业提供完善的办公条件。同时，红坊因其优越的地理环境，为企业提供了便捷的交通和良好的文化氛围。作为文化地产的领军者、城市再生的实践者和文化资源的整合者，红坊文化已经走过了五个年头的历程。红坊的出现为上海的城市工业闲置老厂房的更新改造，以及城市公共文化设施的设立作了一个成功的示范。五年的实验之路，五年的求索耕耘，红坊文化已经由一个创意产业运营平台，逐渐发展成为文化艺术产业资源整合的综合性机构，并逐步打造成文化生活的商业终端平台，实现产业间和谐的兼容与跨界式共生。红坊将进一步提升与完善文化艺术社区建设，促进文化艺术创意产业的交融互通，以更加大胆新颖的创意与实践，不断的延续它的文化梦想。 上海 m50半岛文化创意产业园（半岛1919）文化与艺术的筑梦空间 m50半岛文化创意产业园属于文化及艺术品产业类园区，该园区位于宝山区淞兴西路258号，总面积13.4万平方米，2011上半年园内文化企业总营收达8000万元。园区是以艺术设计为特色的文化产业园区，由国棉八厂改建而成，占地面积大，建筑风格独特。 园区建立了m50半岛1919创意设计工作站，引入杨明洁、潘微、日本文化村等设计师、艺术家和多家设计机构。园区通过聚焦艺术设计、艺术培训等特色文化产业，致力于打造国内重要艺术设计创意园区。 亮点55号创意产业园胡同里的创意工厂 东城区历史悠久、文化底蕴丰厚，拥有无与伦比的文化资源优势，是文化创意产业发展的沃土。亮点55号文化创意产业园位于北京紫禁城脚下，二环以内平安大道黄金地段，毗邻cbd，对望朝外商圈，是黄城根脚下的一片净土。向东为工人体育场、三里屯地区；青蓝、平安发展、北京inn等著名商厦及众多文化、娱乐设施，促进了社区生活的多样化、提高了工作和生活品质。 亮点55号由知名专业设计团队设计，拥有舒适的办公环境、展览展示的最佳场所及创意设计的交流平台，并由专业的人士提供优质的服务，让人们有从古老的四合院步入现代的大厦，从现代文化回归传统之感，激发设计师的创意设计思维。园区在政府相关政策的扶持下，超前规划、差异定位，特色发展，打造东城文化新引擎，拓展发展空间，推进产业发展高端化，公共服务优质化。形成创意设计、文化艺术、文化凯时人生就是博首页的版权、文化传媒、文化旅游等龙头板块。“亮点55号”致力打造东城区“文化名片”，努力成为北京建设具有国际影响力的重要载体和展示窗口。 伦敦巴特西（battersea）老电厂的改造成就伦敦高端文化生活与商业新地标 位于泰晤士河南岸的巴特西电站是伦敦最大的建筑之一，在英国的工业发展历史上占据重要地位。它始建于上世纪30年代，由著名设计师斯科特设计。虽说是工业用途的电站，设计方面却可圈可点：巴特西电站是曾经风靡一时的红砖教堂风格，在英格兰硕果仅存，也是欧洲现存最大的红砖建筑，更被英国人视为和圣保罗大教堂同等级别的伦敦地标。如今，巴特西项目占地40英亩，57%用来开发住宅，43%是商业设施。这种综合性的开发项目在伦敦非常少见，是伦敦市中心目前最大的一个在建综合性项目，也是欧洲最大的旧城改造项目。巴特西项目将保存完好的历史遗址——巴特西电站与现代性因素完美的融合在一起，是英国人心中最具象征性意义的伦敦地标之一，是英国“旧城改造”的又一个成功项目。 台湾华山1914文创园从三生到分享，塑造“美感生活”的最佳体验场 华山文创园区，其前身为创建于1914年的日本“芳酿社”，是当时台湾最大的制酒工厂之一。华山1914有三处古迹（高塔区、乌梅酒厂和烟囱），三处历史建筑（四连栋、米酒作业场及红砖区）。在“以旧领新”、“新旧共荣”的整建原则下，整个园区的空间配置及氛围的营造是站在一个高点，观照13 种类文创产业的需求及所有参与共享的民众的期望进行思考和规划，使华山1914成为展现各种文化创意的最佳舞台。目前华山1914的规划分为户外与室内两部分，户外有户外展演区（华山剧场、艺术大街、森林剧场）、户外服务（停车场及入口广场）与北边公园绿地，可作为大型艺术作品展示、演唱会及小型表演活动场地；休闲区（千层野台）与餐饮服务区结合，平时提供民众休憩之用，也可变身为小型表演场地；还有停车空间与园区入口艺文资讯站。室内空间总面积将近四千平，以展现文创成果、培育未来人才和提供文创资讯及餐饮服务来规划空间功能。华山1914涵盖了文化创意产业从创作、制造、加值、流通到消费端等所有面向，是从参与到分享的过程，是生产、生活和生态“三生并存”的环境。它是文创产业共同的舞台，随处可见最有创意的生产，是最in 的“文化时尚”。同时，它也是一个开放的空间和舞台，不仅凝聚了当地人才资源，举办各种活动，也邀请全台各县市极具创意的艺文展演、有特色的名品名物齐聚华山园区，使文化创意的吸引力和效应，从台湾文创产业同心圆的中心华山1914向外扩散，期许未来能连结到国际舞台。在这里，有得看、有得吃、有得买、有得玩，是“美感生活”的最佳体验场。从种树到育才的规划和经营，使华山1914成为人与环境永续的“生态空间”。 荷兰智慧港strijp s促进区域发展，塑造荷兰设计国际化的品牌形象 随着飞利浦从生产转向创新和研发，曾经的生产性工厂用处不再，于是，荷兰第五大城市埃因霍温出现了大批城市更新的工业区改造项目。其中，最有名的项目是strijps，它将旧工厂和办公楼改造为创意设计产业新区，包括设计工作室、公寓、商业休闲等设施。strijps已成为新的城市中心，具备独特个性的设计吸引了大批设计师，这些设计师又带来更多创意。strijps灵活的分区改造非常适合埃因霍温智慧港的整体规划概念，使她转化成一个融汇生活、工作和娱乐的高密度集成区，发挥了创意城市的最优化概念。限制提前拆迁建筑物结构是一个非常谨慎而明智的决定，为拆迁后如何发展提供了足够的考虑时间。strijps荣获2013年区域改革项目金凤凰奖，此奖项旨在表扬荷兰国内区域改革项目、更新项目和改革项目三个范围的最凸出的例子。 参观考察 西安老钢厂设计创意产业园产学研结合，立足设计产业联动与集聚的西部窗 老钢厂设计创意产业园是继上海红坊，北京798之后，西安首家以设计创意为主题的城市主题产业园。它集loft创意办公空间与花园式生态办公环境的西安首家设计创意产业园。项目由政府牵头，由西安世界之窗产业园投资管理有限公司与华清科教产业集团联合开发。是依托“工业遗存”，以“设计创意”为主题，将一座曾经十分辉煌而今废弃的老厂房改造再生。“老钢厂设计创意产业园”总占地面积约50亩，改造后总建筑面积约4万㎡。整体规划为四大版块：“创意展示交流中心”、“loft创意生态办公”、“创意街区”以及“大学生创业中心”；是集“时尚创意展”、“loft创意办公空间”、“企业孵化”、“产业信息交流”、“人才培训”、“企业服务”、“创意商业集市”及“工业景观“八大功能为一体的城市再生型产业园区。既体现城市艺术活力和时尚精神，又立足于文化延续与城市再生，最终实现产业建筑文化的延续以及城市更新型建设的示范。老钢厂设计创意产业园建成后可容纳企业约200家，员工约5000名，年创造社会经济效益可达10亿元，力争塑造出未来的西安城市名片。 上一篇： 竟有由旧厂房改造的文化创意园
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