竟有由旧厂房改造的文化创意园 -凯时人生就是博首页

杜建峰：

北京吴成谷地传媒文化创意有限公司创始人及经营总监，现任718传媒文化创意园运营总监，北京市定福庄文化产业促进会副秘书长，有着丰富的文化产业园运营管理经验。

位于北京市朝阳区的718传媒文化创意园（以下简称718），占地3万平方米，建筑面积1.2万平方米。园区所在地前身是始建于1957年的北京石棉厂。718自创立以来成为很多文化创意企业青睐的办公场所，长期保持满租状态。这个小体量的主打“传媒类”文化创意的产业园区，已走出了一条特色化、差异化的发展道路。日前，我司访谈组专访了718策划及运营总监杜建峰，请他分享文化产业园的经营之道。

【q1】：可不可以给我们介绍一下718的发展历程？

718园区所在地是北京公交集团下属的原生产汽车石棉配件的工厂， 到上世纪80年代末工厂效益开始变差，90年代到21世纪初开始逐渐空置。2005年底我们公司将其整体承租下来，前期进行了多轮定位策划，包括农贸市场、海鲜批发市场、宠物市场、儿童用品市场，到2007年还没有定下来最后的策划方案。但由于我之前一直是做广告行业，有一定的广告行业的资源，所以团队开始慢慢倾向于文化方向。

当时，798艺术区已经发展的相对成熟，竞园和尚8也刚刚起步，北京市整体的文创园市场也处于试水阶段，还没有形成完整的文化产业。竞园和尚8与718属于同时间入市（2006年底到2007年初），但定位上有很大的差异：竞园基于竞报社的背景，定位非常明确，招商方向限于摄影、平面设计、图片及新闻出版四个方向，但由于当时的广渠路交通状况及周边配套较差，整体市场反应并不是特别好，一直的市场表现都是“不温不火”；相反，尚8的入市却引起了很大的市场反响，由于尚8位于cbd周边，区位环境非常好，这些优势条件都成为它成功的推动因素。

2010年之前，北京文化产业园市场是也就798、尚8、718、竞园四家。而我们走的是一条与798全然不同的路，798是艺术聚集区，聚集的都是艺术家，崇尚自由、随意，办公空间比较大，承租能力非常低，导致园区的商业价值并不是很高；而且园区的艺术家多是个体，收入的稳定性比较差，所以园区的发展存在很大的不确定性。而718背靠cbd，商业氛围比较浓，有着天然的区位优势。除此之外，718还有一个巨大的优势：离中国传媒大学比较近，我希望通过传媒大学的资源引入园区，恰逢当时中国传媒大学正规划广告博物馆。怎么样将这块地让更多的人知道，把园区尽快炒热，增强其社会影响力是我最为关注的。

于是，在2008年4月8日，通过各方关系，我们与中国传媒大学、北京公交集团签署了三方战略合作协议，规划共建国家级的广告博物馆。由中国传媒大学出资，718出地，拿出约2000㎡建设广告博物馆。希望通过这种合作在短时间内提高园区其他面积的租金水平，实际证明这种方式效果非常好，开始有很多媒体开始对718园区进行报道，陆陆续续有企业开始向我们咨询承租，甚至还吸引了崔永元、白岩松等知名媒体人。

所以我们第一批客户大多是传媒大学老师的工作室，以此园区也有了初步定位：传媒主题的文化产业园。有了传媒大学博物馆的所谓的支柱产业，我们便开始启动园区招商，但我们并没有设定很高的门槛，只设定两条：第一，不跟个人合作，倾向于面向具有较大社会影响力的企业，因为害怕出现798类似的欠租现象；第二，不收定金。从2008年奥运会之后开始招商，2009年5月8日开第一次新闻发布会的时候当时园区满租率已经达到70%，非常成功的实现了当年投资当年回报。

从2009年到现在6年多，园区发展非常稳定，长期保持满租状态，目前经营状况非常好，也被评为“市级文化创意产业区”。

【q2】：您认为园区与常规写字楼这类办公物业的优势在哪？

我认为可以将园区类办公模式形容成一种生活方式，“在门口一起抽一根烟可能就谈成一笔生意”，这就是它的优势所在。

【q3】：目前文化产业园的客户有什么特征吗？

现在文化产业园发展有一类新的客户——电商，我们园区大概有四分之一的客户现在都是电商，也是北京其他文化产业园的新兴的主力客户。

【q4】：对于北京市场上现在发展比较好的园区进行一下评价，如懋隆、莱锦、东亿？

懋隆是国家级工艺品贸易的仓库，有着天然的资源优势，成为各地工艺品在京的展示窗口，所以它的成功具有一定的特殊性，不具有常规性。

莱锦属于大投入项目，由国有资产经营有限责任公司和北京纺织控股有限责任公司联合投资，具有强大的国企背景。园区对入驻企业要求比较高，入园企业大概有20%企业为拟上市企业，园区希望通过后期对于园区企业的股权投资实现更大的收益，有很大的孵化的因素在内。

东亿的发展更加巧妙，前期首先规划演艺大楼、演播大厅，承担江苏卫视《非诚勿扰》、天津卫视《非你莫属》以及中国教育电视台《职来职往》的多档节目录制，逐渐吸引旅游卫视等知名电视台进驻，吸引了大量上下游文化传媒类企业入驻，并引入中国传媒大学西校区进驻，这些核心资源都成为东亿发展的关键因素。

总而言之，对于文化创意产业园来说，地理位置、资源优势、园区规划是其成功致胜的关键因素。

【q5】：如何评价北京市“cbd-定福庄”一带文创产业园的发展？

“cbd-定福庄”一带集聚了朝阳区大部分的文化创意类企业，已经成为整个朝阳区文创产业发展的缩影。因为这一带文创产业的发展已经形成气候，并且受到政府的大力支持。经过5年多的发展，已经形成了一定的发展的规律：只要是位于朝阳路、长安街（以北）、朝阳北路、广渠路的文化创意产业园成功率将非常高，甚至可以用“做一个成一个”来形容。另外，北京通惠河南边也会差一些。

所以，文创产业园的发展具有极大的地域性。

【q6】：如何看待全国产业园的发展？

文化创意产业研究院公布的数据显示：目前全国95%的文化创意产业园都处于“不 挣钱”的状况，北京区域内可能朝阳区的经营状况会比较好很多。

【q7】：认为现阶段文化产业园处于我国地产发展的什么阶段？

从市场需求来看，北京的还有一定的发展需求，现阶段基本是处于鼎峰超过一点，但不会飞速下降，应该还会有大概5年的发展，市场还有一定的需求。2010年的时候是处于鼎峰状态，属于有房不愁租状况；从租赁价格来看，大概还有1-2元的上涨空间，能达到8元/㎡/天，如果园区区位或者是配套条件比较好，达到10元/㎡/天也是有可能的。

【q8】：基于您丰富的文化产业园运营经验，对于正在规划的文化产业园有什么样的建议吗？

如果开发商没有强大的资金背景，那就顺其自然，以旧做旧，以低成本入市；打绿色牌，给客户大量的赠送空间，比如前后花园，这虽然是很细节的事情，但却是一部分文化类企业非常关注的点，可能成为其是否承租的关键；项目的交通缺陷是可以弥补的，如果园区体量够大，可以将园区不好出租的部分规划公寓，满足园区企业员工的住宿的需求，这也是未来文化类产业园的发展方向。

通过这么多年的运营管理，我总结出来一条规律：80亩地，3万㎡，150家企业的园区是目前最好操作的规模，而2万㎡规划办公，1万㎡规划配套，凭经验1年内就能完成招商，但这也仅仅是针对北京而言。北京以外的其他城市，可以选择对半，40亩地，1.5万㎡的体量会比较合适。

当然，这只是对于园区体量的建议，所以的项目都这样千篇一律也不行，每个项目都必须有一定的核心竞争力，如规划剧场、演播厅、录音棚等等。